Cómo comprar una buena propiedad en la República Dominicana
Preguntas para hacer antes de comprar en la RD
¿Es una excelente inversión comprar una propiedad en la RD?
Son muchas las razones que pueden impulsar la decisión de comprar una casa en la República Dominicana. El proceso de adquirir un terreno o construir una propiedad se ha reducido a su forma más simple para fomentar la compra de inmuebles. Pero la razón más importante es, sin duda, la economía. En efecto, el país es económicamente estable, lo que favorece un ambiente propicio para los negocios en todos los sectores, incluido el inmobiliario. Por ello, muchos expatriados optan por comprar un apartamento que utilizan durante unos meses y lo alquilan el resto del año para obtener rendimientos rentables. He aquí una lista de propiedades "llave en mano" que ofrecen excelentes rendimientos de alquiler.
El desarrollo del turismo, uno de los principales proveedores de divisas del país, no se queda atrás, y el gobierno se centra ahora en el turismo de alto nivel. Esta forma de turismo requiere instalaciones de alojamiento privadas alejadas de los concurridos hoteles. La construcción de viviendas de lujo es una solución ideal para quienes buscan invertir, relajarse y disfrutar de unos ingresos pasivos adicionales. En el norte de la isla, en el pueblo de Las Terrenas, se desarrollan anualmente numerosos proyectos inmobiliarios .
¿Por qué debería comprar una propiedad en la República Dominicana?
Los intereses se dividen en dos partes: intereses personales e intereses comerciales. En cuanto al interés personal, las playas de la República Dominicana le encantarán. Para los que puedan permitírselo, construir una casa de lujo en los barrios residenciales dominicanos garantiza un alojamiento de ensueño.
También es posible aprovechar el alquiler de la propiedad. Y este es el segundo interés porque el sector inmobiliario dominicano está en plena evolución; las plusvalías inmobiliarias no dejan de aumentar, por lo que si una propiedad está destinada únicamente a residencia de verano, la mejor manera de sacar provecho es alquilarla. Y el gobierno dominicano, consciente de la inversión que podría hacer el sector inmobiliario de lujo, adopta una política proactiva estableciendo zonas de asentamiento para zonas residenciales.
La temporada alta en la República Dominicana es relativamente larga en comparación con España y otros países en los que la gente veranea. Puedes esperar aproximadamente seis meses de temporada alta, durante los cuales los precios de los alquileres aumentan entre un 20 y un 50%, lo que aumenta aún más tus posibilidades de obtener beneficios.
Además de ese escaso 1% de impuestos anuales sobre la propiedad, no espere pagar impuestos sobre los ingresos obtenidos de sus alquileres. Aparte de la favorable coyuntura general, tendrá que considerar la ubicación de su futura propiedad. Algunos lugares están experimentando un mayor crecimiento que otros. Por ejemplo, Las Terrenas es uno de los puntos más calientes de la RD en términos de inversiones y desarrollo inmobiliario en este momento. El mercado se nutre de los expatriados locales que invierten y siguen invirtiendo aquí y de la creciente clase media de las grandes ciudades, aburrida de Punta Cana y que busca un trozo de paraíso a un precio asequible.
Cómo obtener un préstamo de un banco local
Tras años de experiencia con varios prestamistas, aconsejamos a nuestros clientes que trabajen con Scotia Bank por dos razones.
En primer lugar, los préstamos hipotecarios están disponibles rápidamente para los ciudadanos estadounidenses, canadienses, ingleses y dominicanos con Scotia Bank, nuestro socio financiero local para las transacciones inmobiliarias.
En segundo lugar, ofrecen los mejores tipos de interés de todos los bancos nacionales con los que hemos estado en contacto.
Lo primero que hay que hacer cuando se busca comprar una propiedad en la RD (con un préstamo) es verificar si realmente se puede solicitar un préstamo. Esto hará que las cosas se muevan más rápido si se ha decidido por una propiedad específica y también ayudará a su negociación con el vendedor. Los documentos requeridos por Scotia Bank son los siguientes:
- copia de su pasaporte y otra identificación.
- Dos declaraciones finales de impuestos
- y la carta de empleo, si está empleado.
- Una referencia bancaria de su banco principal.
Para los demás extranjeros, también hay préstamos con unos pocos documentos adicionales requeridos. Todos estos documentos pueden enviarse por correo electrónico.
El banco suele prestarle hasta el 70% del valor de la propiedad, o menos si lo desea, lo que significa que será necesario un pago inicial de al menos el 30% del valor de la propiedad por su parte.
El valor de la propiedad que se tiene en cuenta es la cantidad más baja entre el valor estimado o el precio de compra acordado de esa propiedad. El valor estimado es el valor dado por el "tasador" del banco, que estimará la propiedad según una serie de criterios como el tamaño del terreno, el tamaño del edificio, el año de construcción, la ubicación, el número de habitaciones, los materiales utilizados, etc. Por experiencia, este valor suele acercarse al precio de venta, así que espere una variación del 10% para estar seguro.
Una vez que el banco le notifica que está precalificado para un préstamo hipotecario o un préstamo para nueva construcción (esta verificación tarda de 1 a 2 semanas), se le dará acceso a un formulario en línea disponible en inglés que debe rellenar. En este momento, hay un 99% de probabilidades de que cumpla los requisitos para el préstamo.
Una vez que los términos sean satisfactorios para ambas partes, tendrá que estar en la República Dominicana para firmar el contrato en persona. Puede discutir con el banco el envío de alguien con un poder notarial para firmar en su nombre.
La mayoría de los bancos nacionales tienen tipos de interés más altos que en nuestro país. Suelen estar entre el 7 y el 10%, y a veces incluso más, pero Scotia Bank ofrece un preferencial de entre el 5 y el 6% (dic. 2019), que es estándar y bastante razonable.
Si decides construir una casa con un constructor local, podrás pedir dos préstamos distintos: uno para comprar el terreno y otro para construir tu casa. Antes o después de haber reservado el terreno en el que has puesto los ojos (normalmente con el 10% del precio de venta), tendrás que conseguir financiación si es necesario.
Una vez pagado el valor total del terreno a la firma del Acta de Venta, se le transfiere el título de propiedad. Luego, cuando decidas iniciar la construcción, el banco te prestará el dinero en cuotas a medida que la construcción avance.
En cada paso de la construcción (generalmente 3 o 4 fases divididas en pagos del 20 al 30%), el banco enviará a un "asesor" experto para que evalúe que el dinero prestado ha ido a parar a la construcción y no al bolsillo del constructor. Sólo cuando todas las casillas estén marcadas, el banco le enviará la siguiente cuota, que usted enviará al constructor, conservando así el control del proceso y de su dinero.
Los intereses a pagar se calcularán únicamente sobre el importe prestado y, al final de la construcción, el préstamo pasará a ser un préstamo hipotecario clásico.
¿Debo comprarlo a mi nombre o con una empresa?
Bajo el nombre de la empresa
En primer lugar, hay que tener en cuenta las tasas adicionales iniciales relacionadas con la constitución de la propia empresa. Por último, el impuesto de sociedades adicional si la empresa obtiene beneficios (27%).
Bienes inmuebles comerciales: Comprar y vender (con beneficio): Es la solución más ventajosa ya que pagará menos impuestos porque la empresa puede deducir todos los gastos como la construcción, el mantenimiento, la contabilidad y los seguros antes de los beneficios.
Protección: La propiedad está más protegida en caso de que tengas problemas financieros o legales porque nadie puede reclamar la propiedad a nombre de la empresa porque es propiedad de la empresa y no de ti directamente.
Promotor inmobiliario: Por ejemplo, si compras un terreno, lo divides y vendes lotes después, te beneficiarás más si el terreno está a nombre de una empresa porque tendrás que manejar diferentes contratos, riesgos y responsabilidades con los futuros compradores.
Evite futuros conflictos con su pareja: En caso de divorcio, los bienes quedan a nombre de la empresa y se separan del contrato matrimonial.
Bajo el nombre individual:
Las propiedades que están a nombre de un individuo están sujetas al "IPI", un impuesto anual sobre la propiedad del 1% del valor de la propiedad estimado por el gobierno. El 1% se pagará sobre el exceso de importe que supere los 147.000 dólares.
Existe una excepción para los solares no urbanizados o las fincas situadas fuera de los límites de la ciudad, así como para las propiedades cuyo propietario tiene 65 años o más, es dueño de ella desde hace más de 15 años y no tiene ninguna otra propiedad. Además, no tiene que ocuparse de los requisitos legales y los documentos de la empresa.
¿Cuál es el proceso real para obtener la residencia dominicana?
Si una persona quiere obtener la residencia dominicana, necesita solicitar un visado de residencia en el consulado dominicano de su país de origen. El solicitante también necesita presentar un certificado de nacimiento, referencias bancarias, un certificado de matrimonio y un informe policial. Todos los documentos mencionados deben estar apostillados.